Czy można kupić i urządzić mieszkanie lub dom od dewelopera korzystając głównie z usług online? Zdecydowaną większość spraw załatwisz przez internet – sprawdź, jak to zrobić?
Zakup własnego domu lub mieszkania to poważna inwestycja, którą większość osób robi raz w życiu. Czas pandemii koronawirusa, praktycznie żadne oprocentowanie oszczędności w bankach – na wielu osobach wymusiły ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomości, które wbrew przewidywaniom analityków sprzedają się wyśmienicie. Ale czy możliwe jest kupienie, wykończenie i urządzenie mieszkania korzystając głównie z internetu? Okazuje się, że poza podpisaniem umowy z deweloperem u notariusza, wzięcia kredytu hipotecznego w banku – wszystko inne możliwe jest do zrealizowania całkowicie online. Co ciekawe nawet kwestie urzędowe nie są przeszkodą i niezbędne wnioski dotyczące podatków od zakupionych nieruchomości zrobimy przez ePuap.
Może Cię zainteresować także: Z aplikacją mobilną „KupujeM” łatwiej kupisz mieszkanie!
Poniżej postaram się podpowiedzieć Ci krok po kroku, jak zrealizować inwestycję korzystając z dostępnych narzędzi internetowych podczas całego procesu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym – czyli od dewelopera. Niestety nie wszystko jeszcze możliwe jest do zrealizowania bez ruszania się z domu, ale można to ograniczyć do minimum. Poniżej podpowiadam, jak się do tego zabrać, nawet jeśli nie masz kompletnie pojęcia od czego zacząć i jak się zabrać do projektu „własne mieszkanie”.
UWAGA!
Poniższe etapy mogą nie być kompletne, bowiem w każdym przypadku mogą zajść dodatkowe okoliczności lub etapy, które należy uwzględnić – poniższy poradnik pozwoli Ci się jednak przygotować w zakresie wymaganego minimum obowiązków, które czekają Cie podczas zakupu mieszkania i wskazuje te elementy, które możliwe sa do zrealizowania online – szczególnie teraz, podczas pandemii koronawirusa (COVID-19).
Wyszukaj oferty mieszkań w internecie i wybierz kilka interesujących Cię mieszkań
Pierwszym krokiem jest oczywiście wyszukanie inwestycji w określonej okolicy naszego miasta oraz wybór odpowiedniego dla siebie mieszkania – czyli metrażu, układu pomieszczeń, usytuowania na odpowiednią stronę świata (wschód, zachód, etc.). Deweloperzy udostępniają obecnie na swoich stronach wszelkie niezbędne informacje, aby dokładnie zapoznać się daną inwestycją. Wyszukiwarka lokali po piętrach i metrażu pozwala zawęzić wyszukiwania do interesującego nas minimum, a przy każdym lokalu można pobrać plik PDF z dokładnym rzutem mieszkania prezentującym rozkład pomieszczeń.
Jeśli wybierzesz już kilka interesujących Cie propozycji – napisz do dewelopera – zwykle korzystając z formularza na stronie, klikając na przycisk „Zapytaj o cenę”. Sprzedawcy podeślę cenę wyjściową mieszkania oraz propozycje podobnych mieszkań. Warto zapytać o dostępność miejsc parkingowych lub miejsca w garażu oraz komórkę lokatorską.
Oczywiście przed wyborem mieszkania warto sprawdzić dokładnie danego dewelopera oraz upewnić się, że cała inwestycja jest prowadzona legalnie i są wydane wszelkie zgody. Jaki jest status gruntów, na których stoi (lub będzie stać) inwestycja, czy nie ma na nich wpisów hipotecznych utrudniających ewentualne przeniesienie własności, itd.
Gdy otrzymasz już ceny ofertowe interesujących Cię mieszkań – i jesteś zdecydowany na zakup mieszkania – należy udać się do biura dewelopera, aby omówić ofertę i przejść do negocjacji cen. To, ile uda Ci się utargować od ceny wyjściowej zależy oczywiście od miejsca, gdzie położona jest nieruchomości, czy kupujesz mieszkanie z dodatkowym pomieszczeniem gospodarczym (np. komórka lokatorska), czy kupujesz miejsce parkingowe w garażu i wielu innych czynników, które warto sobie przygotować przed negocjacjami.
Wybierz mieszkanie i załatw sprawy finansowe
Wielu deweloperów umożliwia zrobienie rezerwacji dopiero po wpłaceniu opłaty rezerwacyjnej, która będzie jednocześnie zaliczką na poczet zakupu mieszkania. Jeśli dysponujesz całą kwota potrzebna na zakup, to fantastyczna wiadomość i w zasadzie nie musisz się martwić o resztę kwoty – czyli odpada Ci załatwianie kredytu. W większości przypadków posiadamy jedynie część wkładu własnego, a pozostałą część opłacamy z kredytu hipotecznego.
Jeżeli musisz wziąć kredyt na brakującą część kwoty, to warto zainteresować się tym na samym początku, gdy znane są Ci ceny mieszkań, bowiem bank potrzebuje trochę czasu, aby rozpatrzyć Twój wniosek i przyznać kredyt. W zależności od banku i zaciąganej kwoty, trzeba dopełnić kilku formalności, o których nie będę tu pisał – wszystkich szczegółów dowiesz się u doradcy danego banku. Jednak zanim weźmiesz kredyt warto porównać oferty z kilku banków lub skorzysta z pomocy doradców finansowych, którzy przygotują dla Ciebie najbardziej korzystne zestawienie ofert.
Podpisanie umowy deweloperskiej
Zakup mieszkania zazwyczaj wiąże się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej, której nieodzownym elementem jest uiszczenie określonej kwoty pieniężnej na rzecz sprzedającego. Warto poczytać, czym jest zadatek a czym zaliczka i jak one mają się do kredytu hipotecznego i tzw. wkładu własnego.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej w obecności notariusza, otrzymujesz także harmonogram (będący częścią umowy) określający do kiedy powinieneś wpłacić kolejne transze na rachunek powierniczy. Rachunek powierniczy ochroni Twoje prawa i pieniądze przed niepowodzeniem lub niedokończeniem inwestycji.
Zgodnie z ustawą deweloperską o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, deweloperzy mają obowiązek założenia w banku rachunku powierniczego dla nabywcy – dzięki niemu kupujący „dziurę w ziemi” lub podpisujący umowę przedwstępną na etapie budowy, mogą liczyć na ochronę swoich praw i pieniędzy.
Pieniądze wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy otrzymamy z powrotem, jeśli deweloper ogłosi upadłość lub nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń.
Czym jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to rachunek bankowy, służący do rozliczeń pomiędzy kupującym mieszkanie a deweloperem. Na to konto będziesz wpłacać kolejne transze, jeśli Twój budynek jest na etapie budowy. Deweloper musi przekazać Ci informację o rodzaju rachunku powierniczego w prospekcie informacyjnym!
Rodzaje rachunków powierniczych chroniących Twoje pieniądze:
- zamknięty rachunek powierniczy – dający największe bezpieczeństwo środków, niestety bardzo rzadko stosowany przez deweloperów – bowiem w tym przypadku deweloperzy otrzymują nasze pieniądze z rachunku powierniczego dopiero po zakończeniu inwestycji, gdy ukończone mieszkanie jest naszą własnością – po zawarciu umowy sprzedaży.
- otwarty rachunek powierniczy – tutaj bank kontroluje przebieg inwestycji i pieniądze trafiają do dewelopera po zakończeniu określonych w umowie etapów budowy.
- otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową – gwarantem zwrotu pieniędzy jest zakład ubezpieczeniowy, który bierze na siebie wypłatę należności w przypadku niepowodzenia inwestycji.
- otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową – ten rodzaj gwarantuje nam natychmiastowy zwrot pieniędzy z banku w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy – bez konieczności walki o pieniądze w sądzie.
Na każdym etapie możesz skonsultować kwestie finansowe i umowy z prawnikiem lub swoim doradcą w banku, w przypadku spraw związanych z finansowaniem.
Zaprojektowanie przestrzeni
Jeśli jesteś już po podpisaniu umowy deweloperskiej, to od razu przymierzaj się do projektowania mieszkania. Możesz to zrobić samodzielnie w prostych aplikacjach mobilnych lub konfiguratorach online dostępnych na stronach internetowych sklepów takich jak IKEA, Leroy Merlin itp. Możesz także skorzystać z oferty projektanta lub profesjonalnych biur projektowych, które zajmują się także pracami remontowymi od A do Z – czyli przygotowują projekt w określonym standardzie gdzie cena za 1 m² uzależniona jest od tego jakie wybierzemy materiały i pakiet wykończenia.
Wiele firm projektowo-wykończeniowych prezentuje swoje realizacje na stronach internetowych, z dokładnym opisem zakresu prac. Podobnie jak w przypadku ekip remontowych i stolarzy, warto zasięgnąć języka i zorientować się jak wyglądała realizacja u klientów tych firm.
Jeżeli decydujesz się na samodzielną koordynację wykończenia mieszkania lub domu, warto pamiętać o poniższych wskazówkach, które pomogą Ci usystematyzować zakres prac i czas, jaki potrzebujesz na przygotowanie się do remontu.
Zarezerwowanie ekipy remontowej i stolarza
Ważnym krokiem jest zadbanie o to, aby dobra ekipa wykończeniowa rozpoczęła prace zaraz po odebraniu mieszkania, dlatego warto zadbać o to, aby zarezerwować sobie odpowiednio wcześnie termin. Pamiętaj, że dobre ekipy (wybieraj najlepiej te z polecenia), mają zwykle zajęty grafik już na cały rok do przodu! Jeśli zaczniesz szukać ekipy na kilka miesięcy przed odebraniem mieszkania, to możesz liczyć jedynie na łut szczęścia.
Podpisz umowę z taką ekipą, zwykle wpłacając niewielką zaliczkę, aby mieć pewność, że fachowcy będą dostępni w określonym terminie. W zależności od wielkości mieszkania i zakresu prac, dobra ekipa remontowa powinna uporać się z mieszkaniem wielkości ok. 60 m² w maksymalnie 2,5-3 tygodnie.
Z ekipą remontową ustal dokładnie ile materiałów i które należy mieć przygotowane na czas wejścia ekipy do remontu. Niektóre firmy biorą na siebie zakup i transport materiałów, jednak jest to rzadkość, a większość wielkogabarytowych materiałów, jak płytki, cegły, czy podłogi możesz zamówić bezpośrednio u dostawców, z którymi umówisz dokładny termin dostawy do mieszkania.
Przygotowanie listy materiałów budowlanych
Po przygotowaniu projektów, sporządź odpowiednio wcześnie listę potrzebnych materiałów, potrzebnych do wykończenia mieszkania: takich jak podłogi, płytki, farby, materiały budowlane powinna zapewnić ekipa, gdyż trudno jest określić ile potrzebne będzie gipsu, cementu czy elementów okablowania przy przeróbkach elektrycznych. To ile czego masz zamówić powinien podpowiedzieć Ci projektant lub ekipa budowlana – będziesz mieć wtedy pewność, że nie zamówisz czegoś za dużo lub za mało – zawsze należy uwzględnić odpowiedni zapas materiałów.
Jeśli masz już listę możesz przejrzeć w internecie różne oferty i zamówić próbki podłóg czy płytek, a także farb, aby sprawdzić ich jakość i wygląd przed zamówieniem. Często zdjęcia w internecie nie oddają prawdziwych barw uzależnionych od określonego oświetlenia. Gdy masz już próbki i zdecydujesz się konkretne materiały, możesz je zamówić przez internet lub telefonicznie z zaznaczeniem przyszłej daty dostawy. Dzięki temu unikniesz, długiego czasu oczekiwania na materiały i nie będziesz martwić się, gdzie przechowywać palety płytek, paneli czy desek.
Stolarz – kiedy wchodzi do akcji?
Z terminami u dobrych stolarzy jest czasem jeszcze gorzej niż w przypadku ekip remontowych, więc rezerwuj go możliwie najwcześniej. Stolarz może pomóc zaprojektować odpowiednie rozwiązania na wymiar na podstawie projektów lub wykonać meble na podstawie projektów projektanta. Niezależnie, pomiary muszą być zawsze wykonane przez stolarza w naturze, po tym jak swoją pracę skończy ekipa wykończeniowa.
Ze stolarzem także należy podpisać wcześniej umowę i dokładnie ustalić z bim zakres prac. Pamiętaj, że zawsze wchodzą w grę jakieś przeróbki i drobne zmiany, które objawiają się dopiero na etapie wykończenia! Ustal ze stolarzem także rodzaje materiałów mebli oraz kolory (poproś także o próbki). Do tego dochodzą detale takie jak rodzaje zamknięć szafek i szuflad, wykończenie półek wewnątrz itd. Z góry poznasz koszt realizacji i montażu wszystkich mebli.
Zrób listę potrzebnych sprzętów, które wymagają montażu i nie tylko
Wszystkie poniższe sprzęty zamówisz online z dostawą do mieszkania. Pamiętaj, że msz 14 dni na zwrot zakupionych przez internet przedmiotów!
Odpowiednio wcześnie przygotuj sobie listę sprzętów, które będą wymagały montażu przez ekipę remontową, lub do zabudowy, których wymiary będzie musiał znać stolarz. Wśród takich przedmiotów najpewniej znajdą się między innymi:
- elementy sanitarne: np. miska klozetowa, bidet, spłuczka lub stelarz ze spłuczką do miski, prysznic, wanna, szyba prysznicowa, umywalki, zlew do kuchni, baterie,
- elektryka: lampy, oświetlenie inteligentne, zestawy ledowe do sufitów podwieszanych i mebli, dodatkowe gniazdka i włączniki,
- ogrzewanie: zestaw do ogrzewania podłogowego, wymieniane kaloryfery,
- parapety wewnętrzne,
- drzwi wewnętrzne i ościeżnice,
To tylko podstawowe minimum, oczywiście lista będzie o wiele dłuższa, dlatego dokładnie rozpisz sobie, czego będziesz potrzebować.
Sprzęty, które będą wyposażeniem mieszkania, także warto uwzględnić na liście. Jeśli nie kupujesz nowych, to i tak spisz sobie te, które masz (wraz z wymiarami), aby dokładnie rozplanować ich umieszczenie w projekcie stolarskim. Wśród sprzetów do zabudowy lub wolnostojących znajdą się zapewne:
- pralka, suszarka (wolnostojące lub do zabudowy/pomieszczenia gospodarczego),
- piekarnik, kuchenka lub płyta indukcyjna, kuchenka mikrofalowa,
- okap nad kuchnią,
- zmywarka do naczyń,
- lodówka (należy pamiętać o przyłączu wodnym, jeśli dany model ma opcję automatycznej kostkarki).
W przypadku pralek, zmywarek czy kuchenek ważne jest umiejscowienie ich już na projekcie, aby elektryk mógł dobrze umiejscowić odpowiednie gniazdka (siła, etc.) a hydraulik zaplanować i wmontować przyłącza. W przypadku przeróbek elektryki warto zrobić zdjęcia umiejscowienia kabli w ścianach, abyśmy wiedzieli jak przebiega instalacja – nigdy niewiadomo kiedy będziemy chcieli wywiercić dziurę w ścianie na obrazek :)
Odbiór mieszkania (kluczy)
Mieszkanie zwykle odbierzesz jeszcze przed podpisanie aktu notarialnego (własności mieszkania). Odbiór zwykle trwa około godziny i warto wziąć ze sobą specjalistę, który wie na co należy zwrócić uwagę podczas odbioru i jakie usterki powinien wyeliminować deweloper, zanim podpiszesz protokół. Często, dobre ekipy remontowe mają w swoich szeregach osoby, które znają się na odbiorach – wówczas od razu będą wiedziały, co podczas remontu warto poprawiać samemu, a co powinien naprawić deweloper.
Podczas odbioru specjalista powinien sprawdzić rzeczywistą powierzchnię mieszkania, kąty odchylenia ścian i podłóg, szczelność okien i ich stan techniczny, drzwi, wentylacje w kuchni i łazience i wiele innych elementów, do sprawdzenia których powinien mieć odpowiednie narzędzia/przyrządy.
Czas na remont, stolarza i urządzenie mieszkania
Ten etap, to niekiedy najgorszy moment w całym projekcie zakupu mieszkania. Wszystko zależy od tego na ile jesteśmy przygotowani na ten etap i jak sprawne zatrudniliśmy ekipy. Jeśli wszystko dopięliśmy wcześniej i mamy sprawdzoną ekipę – nie powinieneś wspominać remontu najgorzej. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie da się wszystkiego przewidzieć i musisz być przygotowany na różnego typu niespodzianki, które zawsze są do rozwiązania.
Po zakończeniu i odbiorze prac remontowych może wejść stolarz i wykonać ostateczne pomiary dla mebli „na wymiar”. Tylko wtedy masz pewność, że odległość od podłogi do sufitu będzie idealnie zmierzona, a wszelkie przyłącza zostaną uwzględnione na etapie przygotowywania mebli do kuchni.
Dobry stolarz, powinien uporać się z kuchnią, szafami, meblami do łazienki i pokoju w około 2-4 tygodnie – wszystko uzależnione jest oczywiście od metrażu, rodzaju materiałów i stopnia skomplikowania mebli. Najlepiej zorganizować montaż mebli w taki sposób, aby stolarz miał na to około tygodnia.
Po montażu mebli i urządzeń możesz się już wprowadzać!
Podpisanie aktu własności mieszkania
Jeśli wszystkie formalności zostały dopięte i zapłaciłeś całą kwotę należną deweloperowi możesz podpisać umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego u notariusza – tutaj trzeba przygotować się na kolejne koszty, których maksymalne stawki ustawowo określa taksa notarialna.
W skład opłat wchodzą:
- opłata sądowa,
- taksa notarialna za lokal,
- opłata za wniosek wieczystoksięgowy – w zależności od obłożenia sądów poczekasz na wpis d o księgi wieczystej od 3 do nawet 11 miesięcy,
- opłata za wypisy aktu notarialnego, w tym wypisy dla: nabywcy, dewelopera, Sądu Wieczystoksięgowego, Biura Geodezji i Katastru, Naczelnika Urzędu Skarbowego,
- VAT 23% (od taksy, opłaty za wniosek wieczystoksięgowy, od opłaty za wypisy).
Jeżeli akt notarialny obejmować będzie dodatkowo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, do powyższych kosztów należy doliczyć:
- podatek PCC,
- opłata sądowa,
- taksa notarialna,
- VAT 23% od taksy.
Dla mieszkania wielkości ok. 60 m² w sumie może to być kwota rzędu 4000 zł (± 500 zł).
Sprawy urzędowe
Po podpisaniu aktu notarialnego, kolejnym krokiem są wizyty w urzędach, sądzie i banku. Część spraw urzędowych możesz załatwić u notariusza, a część przez internet za pośrednictwem profilu zaufanego w usłudze ePUAP.
- Zakup mieszkania należy zgłosić we właściwym dla położenia inwestycji urzędzie miasta – możesz wysłać pismo przez ePUAP.
- Jeżeli nieruchomość kupiłeś na kredyt, należy udać się także do banku, aby dopełnić formalności, w tym ubezpieczenie nieruchomości, skan aktu notarialnego.
- Jeśli inwestycja została wybudowana na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, musisz zgłosić także podpisanie końcowego aktu notarialnego do Zarządu Mienia Skarbu Państwa za pomocą formularza IN-1 Informacja o nieruchomości i obiektach budowlanych oraz załączników ZIN-1(1), ZIN-2(1) i ZIN-3(1). Formularz IN-1 dostępny jest także na platformie ePUAP.
- W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego pokrywamy podatek VAT, który jest wliczony w cenę mieszkania. Nieruchomości do 150 m2 są rozliczane według stawki 8%, większe: 23%. Kupujący nowe mieszkania muszą opłacić także w ciągu 14 dni podatek PCC, czyli opłatę od wartości mieszkania w wysokość to 19 zł.
Jeśli chciałbyś, abyśmy w tym poradniku zamieścili dodatkowe kroki, napisz w komentarzu poniżej – postaramy się je uwzględnić.
źródło: opracowanie własne
Od 2005 roku zajmuję się komunikacją internetową i e-marketingiem, jestem pasjonatem urządzeń mobilnych oraz nowych technologii – i nie waham się ich używać.